Cuando buscas adquirir casa o departamento es común encontrar anuncios donde se ofertan inmuebles a bajo costo con la leyenda “REMATE”. Aun cuando los precios pueden parecer muy atractivos no siempre son la mejor opción de compra.
Al adquirir bienes inmuebles con un crédito hipotecario, los particulares están solicitando un préstamo a alguna institución como Infonavit, Fovissste o a algún banco, para poder hacerse de la propiedad de su interés.
El vendedor del inmueble que cumple con los requisitos legales para que su propiedad sea adquirida recibe el monto total del pago por parte de la institución que financia el préstamo; el comprador por su parte escritura a su nombre la propiedad, pero acepta a través del contrato hipotecario que el inmueble adquirido servirá como garantía para pagar el monto del crédito más los intereses que por éste se generen si él no llegará a hacerlo en tiempo y forma.
Si el deudor incumple con los pagos estipulados, la institución que realizó el préstamo puede solicitar que se le pagué con el inmueble que ha quedado en garantía. Ahora bien, la mayor parte de las instituciones que ofrecen estos créditos no buscan quedarse con las propiedades sino recuperar el capital invertido más los intereses generados. Por lo que solicitan ante el juzgado la venta del inmueble es decir el remate de la propiedad para recuperar de manera monetaria el monto de su inversión.
Para que el remate se lleve a cabo es necesario que el acreedor (la institución que realizó el préstamo) demande ante un juzgado civil el incumplimiento del contrato. Una vez interpuesta la demanda se debe notificar de la misma al deudor quien tendrá la opción de defenderse en juicio o pagar el monto reclamado.
Si el pago del adeudo no se realiza y el deudor es vencido en juicio por el acreedor, la propiedad que sirvió como garantía saldrá a remate por un costo generalmente menor a su valor de mercado.
Cualquier persona puede participar en la puja para quedarse con el inmueble, es decir puede ofertar por la propiedad. Aunque se debe considerar que la misma puede seguir habitada por el deudor y en tal caso la persona que se adjudico el bien debe solicitar el desalojo, proceso que puede prolongarse durante varios meses.
Ahora bien, hay particulares que se anuncian como si fueran los propietarios de los inmuebles en conflicto, solicitando cantidades importantes de dinero por otorgar los derechos litigiosos, es decir ofrecen el derecho sobre la deuda para que sea el interesado en adquirirla quien demande al deudor sustituyendo a la institución que realizo el préstamo. Sin embargo, la gran mayoría de estos anunciantes son ajenos al proceso legal, por lo que no pueden garantizar que esto realmente suceda.
En otros casos los inmuebles se anuncian con costos muy bajos, pero al indagar en muchos casos aun no existe una demanda iniciada por el incumplimiento del pago. El tiempo de este tipo de procesos es incierto por lo que se pueden prolongar hasta por más de 5 años.
Aunque no todo es negativo; si eres un inversionista y no requieres de este tipo de propiedades por una urgencia de vivienda sino para generar una ganancia con la venta de la misma, pueden ser una buena opción, pero debes concientizarte que te llevará tiempo.
Algunos otros ofertantes anuncian las propiedades que ya fueron rematas y de las que han adquirido los derechos sin haber realizado una escritura a su nombre, se adjudican la propiedad y la ofrecen también a través de una sesión de derechos, sin embargo, en estos casos están siendo omisos con el pago de impuestos por la adquisición de un bien inmueble y los heredan al último comprador. Por lo que al momento de escriturar tendrá que pagar los impuestos que el vendedor no cubrió y más los generados como nuevo adquiriente.
En conclusión, si tienes urgencia de vivienda y piensas que adquirir los derechos de una propiedad en litigio o en proceso de remate es una buena opción, deberías descartar esa idea. Si lo que buscas es una inversión y cuentas con recursos económicos y tiempo puede ser una buena opción para incrementar tu patrimonio.